浅谈“销（预）售许可证满三年”

目录

●前言

●关于三年时限具体如何理解？

●土地增值税清算的具体时间为何时？

●结语

前言

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知，第十条规定：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。第（二）项：取得销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的。

此政策只规定了预售许可证满三年税务机关可以要求纳税人进行清算，却并未明确多次取得销（预）售许可证的情况时以哪一个预售许可证的时间来核定。

 关于三年时限具体如何理解？

各地方税务局的相关公告（包括但不限于）：

广东省地方税务局公告2014年第3号第七条规定：取得清算项目最后一份销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的。

深圳市地方税务局公告2015年第1号第十八条规定：取得销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的，起始时间为最后一张预售许可证取得时间。

黑龙江地方税务局公告2016年第1号第三条规定：对于房地产开发项目分次取得多个销（预）售许可证的，“销（预）售许可证满3年，地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算”规定中的“满3年”，以其取得最后一个销（预）售许可证的时间起算。

黑龙江地方税务局公告2016年第2号第九条规定：“预售许可证满三年”是指取得最后一张销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的。

山东省地方税务局公告2017年第5号第二十二条规定：取得销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一张销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的。

天津地方税务局公告2016年第24号第八条规定：“取得预售许可证满三年”是指最末一张销售许可证满三年。

琼地税发[2014]205号第三条规定：土地增值税清算条件中“预售许可证满三年”是指自房管部门核发的属于该清算项目的最后一个预售许可证所载的发证日期起算满三年，“最后一个预售许可证”不包括换发或续办的预售许可证。

贵州省地方税务局公告2016年第13号第十九条规定：“预售许可证满三年”是指取得的房地产开发项目最后一张销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的。

青岛市地方税务局公告2018年第4号规定：取得销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的情形。

山西省地方税务局公告2014年第3号第七条第（二）项规定：取得销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销（预）售许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销（预）售许可证的时间算起。

综上：虽然国税局没有明文规定“销（预）售许可证满三年”是指什么，但是以最后一张销（预）售许可证的时间为判断依据的做法在全国相对比较统一，只不过有些地方未明确发文确定。

土地增值税清算的具体时间为何时？

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知，第十一条规定：对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

第十七条规定：土地增值税清算应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，应以分期项目为单位进行清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

结语

根据上述规定，笔者认为“销（预）售许可证满三年”理解为取得最后一张销（预）售许可证满三年更为合适。房地产开发企业取得销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求进行清算；确定需要清算的，税务机关应当下达清算通知。分期开发的项目，应当以分期项目为单位进行清算。

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